Prêts immobiliers : les conséquences de la baisse du taux de la BCE
"Techniquement, la baisse du taux directeur de la BCE est favorable à une baisse des taux variables dans le crédit immobilier. Mais les répercussions restent étalées dans le temps.
Pas d'impact sur les taux fixesLa Banque centrale européenne (BCE) a abaissé le 8 décembre à 1 % son principal taux directeur (contre 1,25 % précédemment). Avec un « loyer de l'argent » aussi bas, peut-on s'attendre, du côté des particuliers, à des baisses sur les crédits immobiliers?
Tout dépend de la formule choisie pour votre emprunt immobilier, fixe ou variable. Dans le premier cas, la baisse du taux de la BCE n'a pas d'impact, ni sur les crédits en cours de remboursement (puisqu'il s'agit d'un taux fixe), ni sur les nouveaux crédits. En effet, les barèmes des taux fixes dépendent essentiellement de l'OAT -emprunt d'Etat de la France à 10 ans -et non du taux de refinancement la BCE (qui est un taux à court terme). A noter que pour les prochaines semaines, les barèmes des taux fixes indiquent plutôt une hausse limitée.
Taux variables : effet lissé dans le temps
Les taux des crédits à taux variables déjà souscrits pourraient se replier suite à cette décision. Dans la plupart des cas, les emprunteurs ont opté pour des formulées « capées 1 ou 2 » (c'est à dire un taux variable dont la hausse ou la baisse maximale sera respectivement de 1 ou de 2 %), révisables à leur date anniversaire. Quand la révision est exclusivement à la hausse, l'impact de la baisse du taux directeur de la BCE est nul (puisqu'elle conduit a priori à une baisse du taux). En revanche, pour les emprunts qui prévoient aussi un « cap de 1 ou 2 » à la baisse, la décision de la BCE pourrait avoir un impact, mais pas immédiat. C'est la moyenne des taux courts sur six mois ou sur un an qui fera éventuellement reculer le taux du crédit, et non une baisse ponctuelle, comme aujourd'hui. Dernière catégorie, les taux non capés et révisables à tout moment. « Ces emprunts auraient pu directement répercuter la baisse, mais ils sont très peu répandus dans l'accession à la propriété », souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier CAFPI.
Quant aux barèmes appliqués à de nouveaux crédits, tout dépend de la politique commerciale de la banque, qui peut décider d'augmenter sa marge, même si les taux courts ont baissé.
Est-ce le moment d'opter pour un crédit à taux variable ?
Même si l'éventuelle baisse des taux est lissée dans le temps, ce type de crédit devient-il plus intéressant pour les emprunteurs ? « Cela dépend de l'écart de taux que l'on peut obtenir avec les taux fixes. Si la France perdait son triple A, on peut supposer que les taux longs augmenterait, ce qui ferait monter les taux de crédit immobiliers fixes. Et accroîtrait l'écart entre variable (plus faible) et fixe (plus élevé) », explique Philippe Taboret. « Actuellement, les taux sont comparables sur des durées d'emprunts de 10 ou 15 ans. En revanche, l'écart devient intéressant en faveur du variable pour des durées plus longues de 25 ou 30 ans ». Selon le courtier, pour un primo-accédant s'endettant sur 25 ans, avec un variable capé, le risque de hausse serait limité, surtout s'il revend son bien au bout de cinq ans. A supposer que les prix de l'immobilier ne se soient pas repliés pendant ce temps... L'argumentaire ne semble pas convaincre les Français. Traditionnellement, la part de marché du variable reste limitée dans le pays, et varierait entre 5 et 15 % de la production selon les périodes."
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