LA MAISON LOW COST EST ILLEGALE EN FRANCE PART01

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LE FINANCEMENT DE LA CONSTRUCTION D'UNE MAISON

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La réalité Française est qu'avec 1.500E de revenus mensuels, sans aucun crédit à charge et sans apport, il faut avoir un CDI depuis des lustres pour emprunter et encore, vous allez le voir, la somme que l'on peut vous prêter est dérisoire par rapport aux réalités des coûts de la construction ou des terrains !

Arrêtez de rêver !

Je vous conseille en ce sens de lire le dossier du profil de l'emprunteur idéal sur le site de meilleurtaux.com. C'est édifiant.

Bref.

Sur 25 ans je vais pouvoir emprunter avec ce salaire environ 90.000E et il me restera 1.000E pour vivre , autant dire une misère une fois les impôts enlevés, les courses, l'essence et internet...

Pensez-vous sincèrement qu'il soit crédible d'acheter un terrain et d'y construire ou faire construire une maison pour cette somme ?

La réponse est OUI si vous habitez dans la Creuse.

La réponse est NON si vous habitez près d'une grande ville.

A peu de chose près ce montant de 90.000E c'est souvent le prix du terrain NU.

On rêve !!!

Comme pour informer il me faut continuer à écrire je vais considérer que je peux acheter un terrain à 40.000 euro donc que j'habite au fin fond de la campagne et que je me tape des dizaines de kilomètres en voiture pour aller au boulot...

Autant dire qu'au bas mot je laisse sur le carreau déjà 40% de la population Française à minima.

Mais je ne suis pas responsable !

Il va donc me rester 50.000E pour construire.

Pour conclure, emprunter c'est déjà un problème quasi insurmontable pour nombre de précaires soit des millions de gens. Mais en sus cela ne vous permet pas de vous construire une maison partout puisque c'est le prix du terrain proche banlieue en province que l'on vous prêtera. Quand à auto-financer là il faut arrêter de rêver. Pas grand monde ne peut vraiment avoir économisé 90.000E à 30 ans...

Continuons au chapitre 2 avec ceux qui sont encore dans la barque !

Rédacteur

dA dOrf

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LA MAISON LOW COST EST ILLEGALE EN FRANCE PART02

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LE TERRAIN POUR CONSTRUIRE SA MAISON

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La recherche d'un terrain c'est un peu une sorte de guerre des nerfs. Une équation insoluble ! Car déjà il y a très peu de terrains. Ensuite il y a des pièges à éviter, une exposition à vérifier, des réseaux à avoir sur le terrain sinon c'est plein de frais et d'énergie qui s'annoncent. Des nuisances dont il faut tenir compte. Et, plus important il y a des règles d'urbanisme qui vont conditionner directement votre budget...

1) Oubliez les zones soumises à avis de Monsieur l'Architecte de bâtiments de France. Ce service va vous imposer un mois de plus pour votre permis de construire et va vous imposer des matériaux coûteux qui respectent le patrimoine de cette connerie de clocher horrible ou tout autre vestige que des gens particulièrement conservateurs auront voulu ''classer''. eux n'ont pas de problèmes de budget. Ils pensent aux paysages harmonieux de nos villes, campagnes vous comprenez ? Rien à faire de votre problématique budgétaire, allez construire ailleurs !

2) Vérifiez les fadaises que vous trouverez dans le règlement de lotissement ou dans le PLU de la commune. En gros, de manière générale on vous demandera de construire comme les autres. Sauf que vous vous voulez construire justement différemment. D'abord parce qu'avoir la maison ''comme tout le monde'' c'est pas votre tasse de thé (on est sur une terre de liberté non?) et surtout parce que vous n'avez pas le budget. Votre seule issue : des règles vagues... Et une rencontre systématique en Mairie pour vérifier l'ouverture d'esprit du Maire ou du service qui accorde les permis de construire. Prendre la température...

Ne croyez jamais qu'on vous laissera construire ce que vous voulez une fois votre terrain acquis. Il faut obtenir des garanties AVANT.

Dans le doute (donc à chaque fois) conditionnez votre achat avec une condition suspensive d'obtention de votre permis de construire.

Tout ceci doit être vérifié selon une urgence variable mais toujours présente. Les beaux terrains sans nuisances sont TOUJOURS chers et il faut TOUJOURS se décider pour la veille !

Attention TOP départ j'ai signé !

Reste t'il des lecteurs dans la barque ?

Déjà on en a perdu des millions, que voulez-vous tout le monde ne sait pas qu'un terrain c'est aussi rare et cher qu'une truffe aux Antilles. Bougez-vous !

Acheter de la terre c'est plus compliqué que tout ce que vous avez imaginé de pire dans votre vie... Il faut être RAPIDE le mot est faible.

Qualité nécessaire mais pas suffisante.

Cerise sur le gâteau, si vous êtes curieux prenez le temps de la lecture du PLU, du règlement des clôtures et tout le bazar que les communes ont inventé pour conserver la superbe du patrimoine local.

En général vous ne pouvez PAS clôturer votre terrain comme bon vous semble, ça commence mal...

On vous imposera la hauteur, le matériau, les couleurs.

Idem pour la maison rassurez-vous. TOUT a été pensé contre vous, à votre place. La marge de liberté est aussi vaste qu'un timbre poste.

Ca me rappelle les régimes communistes ou il fallait faire des bâtiments moches et copiés/collés. J'ai vu pas mal d'exemples en Europe de l'Est. Si vous n'êtes pas suicidaire c'est pas grave... Si vous êtes créatifs, amoureux du beau alors... Ca va se gâter.

Avec un peu de culture architecturale Française vous vous apercevrez que souvent (toujours) les maisons atypiques appartiennent à des gens aisés.

Privilèges ?

Les magazines nous présentent à 99% tout ce qui ne peut PAS être construit.

Et tout le monde trouve cela intelligent.

RAS, tout va bien, no problemo.

Enfin la position de la maison sera un très grand moment de déception.

Tout le monde sait maintenant qu'il faut avoir une exposition majoritairement au SUD !!!

Et les communes continuent à laisser se faire des lotissements dont certains lots ne permettent pas ce type d'orientation. Je ne vais pas aborder les immeubles avec des appartements au Nord, c'est exactement ce que je loue en ce moment ! C'est énorme ! Ne pas voir le soleil de toute sa vie c'est un peu comme vivre sur Mars. Et les autorités continuent à laisser faire ce genre de choses...

Alors que TOUT les thermiciens disent, répètent que les économies d'énergies passent indubitablement par une exposition majoritairement au Sud des pièces de vie.... Faut surtout avoir un bilan médical parfait pour ne pas sombrer dans la dépression.

Pour ce qui est de mes rêves, je préférerai une maison à patio et bien essayez donc de voir ce que ça donne avec les terrains que vous visitez. Très fréquemment vous devez construire à 3 ou 4 mètres des limites séparatives, pas moins. TOUT est fait pour vous pourrir la vie. Cette configuration est souvent impossible quand on veut se tourner vers son intérieur plutôt que vers les limites séparatives. Sauf à avoir un patio ridicule. On a beau faire, essayer, on y arrive pas souvent .

Et un patio ça n'est pas quelque chose qui fait vibrer les services de l'urbanisme.

La configuration normale d'une maison de nain c'est plutôt le rectangle pas trop clinquant avec ses volets roulants en PVC si possible blanc, sa baie vitrée également en PVC, son garage foutoir et sa clôture en parpaings jamais terminée.

Mais avec mes 42 m2 que je peux me payer comme construction je suis pas trop ennuyé par ce sujet... Je peux poser mon patio et ma maison AUTOUR, no problemo.

C'est l'avantage.

Découvrons maintenant les joies du coût de la construction... (Chapitre suivant)

Rédacteur

dA dOrf

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LA MAISON LOW COST EST ILLEGALE EN FRANCE PART03

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ETAPE 1

LE COUT DE LA CONSTRUCTION

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Ahhhhhhhh vous pensiez que vous pourriez construire votre maison en paille, habiter dans un container, une yourte, une caravane et toute autre solution innovante ou débile.

Arrêtez tout.

Redescendez sur terre...

En l'état des choses voici les freins à tant de créativité :

1) Je vous ai déjà dit dans les chapitres précédents que c'est la Mairie de votre patelin qui va vous dire quel aspect devra avoir votre maison... Ne pensez plus les autres l'ont fait pour vous...

En fait si vous rêver de tout autre chose que les maisons du village, du coin, du quartier armez-vous d'une armada de tranquillisants, achetez des montagnes de diplomatie, surfez sur la vague du ZEN.

Bref tentez votre chance mais c'est pas gagné...

En plus l'argument voulant que votre budget ne vous permet en toute logique qu'une cabane en terre n'arrachera même pas une larme à quiconque.

Vous êtes pauvre ?

Mais pourtant vous avez pu acheter un terrain non ?

Et puis pourquoi voulez vous défigurer notre beau village comme il est beau...

Misère un Troll...

2) Après les règles d'urbanisme sachez que EDF ne vous raccordera JAMAIS si vous n'avez pas réalisé votre électricité dans les règles de l'art. Et il faut avouer que pour avoir décortiqué les dernières normes je vous garantis que c'est une accumulation de trucs SUPER chers qui sont OBLIGATOIRES. j'en ferai pas la liste ici mais en gros tout est fait pour que vous fassiez faire ce poste de votre chantier pour espérer avoir un jour la fée lumière dans votre HOME.

Conseil : Demandez un compteur de chantier. Il n'y a pas beaucoup de puissance mais c'est rassurant... Au cas où vous ne soyez pas conforme après votre construction.

Les babas cool qui veulent ne pas se raccorder aux réseaux je vous conseille de prendre le maquis.

La France n'est pas une terre d'accueil pour ceux qui veulent vivre libres.

RACCORDEZ-VOUS ou restez dans l'anonymat. Déconnecté...

Ceci vaut aussi pour les eaux usées. Savoir les chiottes.

Respectez les règles.

Et n'oubliez pas que les toilettes sèches dans une maison à 100.000E ça n'a pas de sens sur le marché. Vous risquez de regretter amèrement de ne pas avoir cru qu'il était INDISPENSABLE de prévoir ce réseau d'évacuation comme tout le monde.

A ce stade nous avons déjà minimum 5.000E de dépenses obligatoires !!!

Et encore je suis court.

3) La loi a bien fait les choses. elle ne connaît que 2 cas de figure et un seul est légal...

Que du bonheur.

Le cas légal est celui où vous déléguez la construction a des professionnels.

Ils vous délivrent des garanties décennales.

Et vous vous pouvez souscrire la garantie dommage ouvrage OBLIGATOIRE pour le client.

Je fais court mais sachez que tout cela fonctionne dans le cadre d'un contrat de maîtrise d'oeuvre ou d'un contrat de type CCMI. Si aucun pro ne manage votre chantier qu'importe les garanties décennales que vous obtiendrez vous n'aurez jamais votre dommage ouvrage.

Fondamental est de ne pas oublier que dans le cas LEGAL vous ne pouvez PAS effectuer quoi que ce soit. Sinon, je recommence la chanson : vous ne serez pas assuré (dommage ouvrage + décennales).

Le cas illégal c'est tous les autres cas...

Elle est pas belle la vie ?

Dès que vous voulez construire tout ou partie de votre maison pour des raisons de goûts personnels, de temps libre, d'argent, du copain qui veut vous aider etc.... Alors vous entrez dans l'illégalité...

Les autoconstructeurs ne peuvent pas s'assurer avec une dommage ouvrage. Je vais pas vous faire un cours sur le sujet, sachez simplement qu'en cas de revente avant 10 ans vous resterez responsable depuis la date de déclaration d'achèvement des travaux jusqu'à ... 10 ANS. Pour les mêmes désordres que couvrent les garanties que vous n'aurez pas pu souscrire ou pas voulu.

Certes on ne met pas en prison (c'est du pénal) les PARTICULIERS mais il va bien exister un pénible pour aller emmerder un jour le plus sympa des autoconstructeurs qui aura été obligé de vendre suite à divorce ou n'importe quel accident de la vie ou mutation, perte du boulôt etc....

Donc pour être conforme aux règles d'urbanisme et à la loi il faut construire en matériaux chers et par des pros de A à Z.

Oubliez tous vos rêves !!!!!!!! Redescendez sur la planète France.

Rien que pour avoir une petite idée de ce que je ne fais que résumer il va vous falloir des heures et des heures... Personne ne dis vraiment quel chemin inepte va vous amener à la conclusion qu'une construction est nécessairement chère pour être réaliste.

Avez-vous le courage de continuer l'aventure ?

Le moral ?

Pas encore écoeuré(e)s ?

Ca va venir ....

Nous en sommes, sans parler de la surface que vous allez construire à :

40.000 Euro de terrain

5.000E minimum pour l'électricité et l'assainissement (au minimum)

3.000E minimum pour l'assurance dommage ouvrage que vous aurez à payer

Rien n'est construit et vous êtes déjà à 48.000E de dépenses !

Même si vous voulez une bicoque de 60m2 ça s'annonce chaud avec je le rappelle dans la poche plus que 42.00E !

Suite au prochain chapitre...

Rédacteur

dA dOrf

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ETAPE 1

LES PRIX PROPOSES PAR LES CONSTRUCTEURS DE MAISONS

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Nous avons vu que l'autoconstruction ou le fait de garder la plomberie, la couverture à vos moindres frais est ILLEGAL. Il faut, en l'état de la loi, pour la respecter se tourner vers des constructeurs, des architectes, des fabricants etc....

Bref qu'y a t'il au catalogue ?

Ne rêvez plus du tout ...

Vraiment peu de choses en deça de 1.000E le m2 TTC.

Décodé cela veut dire que pour mon budget restant de 42.000E je peux construire 42 m2.

Ca fait pas rêver et à la revente, si je perds mon emploi, si je divorce bref si j'ai besoin de solder ce crédit de presque 500E/mois je vais me retrouver avec un bien qui ne correspond pas du tout aux besoins du plus grand nombre.

Et en sus, je vous jure qu'il n'ya aura pas trop de constructeurs intéressés par mon projet de 42m2...

Si je vous dis que la marge brute dans la construction est de près de 60% vous allez immédiatement en déduire que les constructeurs sont pires que les banquiers...

Mais ce serait sans compter sur les charges qui pèsent sur eux et tout le toutim habituel qui rend tout travail salarié en France totalement NON compétitif.

Pire, dès lors que le prix est inférieur à 1.000E/m2 TTC il faut que vous soyez vigilants... C'est-y pas un comble ?

La plupart des professionnels ne se prennent pas la tête, la demande est impossible à tarir.

Les carnets de commande sont pleins.

Pourquoi voudriez-vous qu'ils fassent des efforts tarifaires ?

ENFIN, les solutions techniques pour construire moins cher sont toutes en décalage par rapport aux règles d'urbanisme.

Le bois par exemple a pendant très longtemps été proscrit dans les villes.

10 ans pour changer les mentalités, au bas mot !!!

Cela refroidirait n'importe quel concepteur innovant qui devrait négocier contre des élus ou des fonctionnaires bien logés et déconnectés des réalités budgétaires de certains administrés.

Résumé :

Si je ne fais pas preuve d'inventivité ou que je ne me place pas hors la loi me voilà condamné à vivre dans 42m2 !

Beurk, ça ne fait pas rêver...

Et essayez de revendre une maison de 42m2 sur le marché immobilier.

90.000 euros ma maisonnette de cette taille, cela ne se fait pas.

Tout simplement un non sens du point de vue du marché !

Et je vous parle pas des délais où cette épopée m'amène.

Terrain en poche j'ai consommé minimum 2 mois.

Il m'en reste 2 pour avoir mon autorisation de construire.

Et 2 encore pour me prémunir du recours des tiers.

Vous ne connaissez pas ?

J'imagine que vos illusions fondent, fondent, fondent...

Le constat n'est pas brillant.

Suite au prochain chapitre si vous en avez le courage !

Rédacteur

dA dOrf

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LA MAISON LOW COST EST ILLEGALE EN FRANCE PART05

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ETAPE 1

LE PERMIS DE CONSTRUIRE

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Cette autorisation indispensable prend 2 mois pour être accordée. Mini.

En 2 mois vous pouvez changer d'avis, perdre votre boulot, être muté(e) etc...

Bref la vie moderne quoi.

Allez, courage...

Le Maire a pu vous assurer de son soutien dans votre projet low cost AVANT que vous achetiez votre terrain. Sachez que cela ne l'engage pas et que si votre dossier passe dans les mains de la DDE ou autre nébuleuse administrative sans qu'il le voit vous pouvez attraper un vilain refus.

On aime pas les trucs bizarres dans ces services... C'est par définition plus fatiguant.

Il est préférable AVANT de déposer sa demande de permis d'avoir en poche votre contrat de construction, vos devis sinon vous risquez de vous retrouver avec un terrain (parce que le permis a été accepté et donc la condition suspensive est honorée), un permis accepté et plus de constructeur pour honorer votre budget ou trop cher.

L'une des pratiques maladives de la construction est de TOUJOURS dépasser le budget prévu, de même que les délais. Ca aide pas... Gardez donc un peu de budget !

Faire modifier un permis de construire obtenu (permis modificatif) n'est pas insurmontable mais ce sont des délais en plus.

Qui va faire les plans de la demande de permis ? Dans les textes, en deça de 170m2 SHON n'importe qui peut faire les plans. La demande est au nom des maîtres d'ouvrages (les clients).

Si vous voulez respecter la loi pas de soucis, c'est inclus (normalement) dans votre devis de construction par des pros. Vérifiez quand même car c'est une blague à 1.500/ 2.000E cette mission de plans...

Sachez que ce n'est pas parce que la demande de permis de construire n'est pas accordée que votre constructeur est forcément responsable.

Les services d'instruction sont comme un mauvais film, le pire n'est jamais certain. J'ai vécu un service d'urbanisme qui voulait faire des fouilles dans mon bien immobilier pour vérifier qu'il n'y avait pas d'ossements anciens. Je jure que c'est la vérité. Ceci est surtout pour les secteurs sauvegardés (soumis à avis des architectes des bâtiments de France).

Quel bonheur :)

La bonne question est peut-on monter soit-même sa demande de permis de construire ?

NON dans le cadre de la loi et donc d'un contrat de construction par des professionnels.

OUI si vous autoconstruisez. Hors la loi disais-je.

Est-ce compliqué ?

Franchement NON. Contrairement aux plans des architectes, quelques traits suffisent. Un enfant de 5 ans pourraient les faire. Mais cela personne n'en parle. On ne voit que des plans ultra chargés inutilement, ça fait plaisir à ceux qui les font mais ce n'est pas ce qui est demandé !

C'est une formalité prévue pour les particuliers. Il est (en plus) toujours possible de se faire aider en Mairie.

Service public ? Oui, c'est souvent vrai.

Par contre, en vue d'un accord il faut savoir respecter les règles d'urbanisme du PLU etc... et cela est déjà plus difficile à décrypter pour les profanes.

Mais rien d'impossible.

Suite au prochain chapitre si vous en avez le courage !

Rédacteur

dA dOrf

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LA MAISON LOW COST EST ILLEGALE EN FRANCE PART06

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ETAPE 1

LE RECOURS DES TIERS ET L'AFFICHAGE DU PERMIS

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Le recours des tiers c'est la possibilité pour les autres de contester l'accord qui vous a été donné par la Mairie. Cela protège tellement autrui que ça dure 2 mois. Au moins comme ça nous en serons à 4 mois minimum. Normalement vous ne risquez pas grand chose à construire avant. Mais, c'est un peu comme l'absence de poursuites pénales si vous ne souscrivez pas une assurance dommage ouvrage. Vous n'aurez jamais la sérénité absolue tant que ce délai ne sera pas échu.

Et c'est un délai qui ne commence qu'à compter de l'affichage de votre permis de construire sur le terrain. L'affichage doit se faire selon un MODELE.

Vous le trouvez pour pas cher ou gratuitement dans les grandes surfaces de bricolage.

Sinon faites le vous-même selon les règles qui sont dispo sur internet en fouinant un peu.

Il est conseillé de faire attester de la date d'affichage par un huissier. Tant qu'à respecter la loi, les bonnes pratiques, autant aller jusqu'au bout sinon c'est pas la peine.

150E minimum :)

Aucun constructeur ne fera ça à votre place me semble t'il. Blindez-vous si vous avez les moyens, faites passer un huissier.

Suite au prochain chapitre si vous en avez le courage !

Rédacteur

dA dOrf

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LA MAISON LOW COST EST ILLEGALE EN FRANCE PART07

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LE BILAN D'UNE CONSTRUCTION DE MAISON CONFORME A LA LOI

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La construction dure généralement 12 mois avec un professionnel. C'est en tous cas les pratiques que l'on retrouve dans les CCMI. Alors que construire ne dure vraiment pas longtemps...

Que voulez-vous il faut de la souplesse pour les pros sinon ils passeraient leur temps dans les tribunaux. La réalité de leur métier est dure. Ne cherchez donc pas à comprendre c'est ainsi.

Personnellement je trouve le bilan catastrophique.

La loi m'a imposé de construire dans le style ''local'' avec des pros en 12 mois seulement 42 m2 pour 90.000E qui vont me laisser seulement 1.000E/mois pour vivre pendant 25 ans.

Ca ne fait pas vraiment rêver.

Et, sans solutions autres...

Sachez en sus que dans quelques années, avec la nouvelle réglementation thermique très ambitieuse cela nous coûtera encore plus cher de construire !!!

Quelles sont donc les alternatives à ce sinistre constat que je viens de vous dresser ?

Démerdez-vous. Il n'y en a pas.

Autoconstruisez avec quelques risques (absence d'assurance dommage ouvrage etc...) ou attendez qu'un concepteur professionnel propose LA maison nationale low cost.

Sachez que cela sera impossible tant que l'urbanisme restera communal. Autant dire que ce n'est pas pour ce siècle !

Définir un modèle low cost qui soit acceptée de la Provence à l'Alsace c'est un doux rêve et économiquement il n'est pas possible de définir un modèle Low cost sur mesure pour faire plaisir au Maire de chaque commune de France.

Donc ça ne se fait pas.

Donc ça dure depuis des années.

Et ça durera encore des lustres.

Il existe une piste, maigre... Mais elle n'est qu'à l'état de projet.

A suivre ou pas :)

Y a quand même de quoi être en colère non ?

Bon courage !

Rédacteur

dA dOrf

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