Prix plus accessibles, taux de crédit en baisse, fiscalité encore accueillante : le moment est intéressant pour acquérir un bien immobilier. Mais les pièges ne manquent pas. Nos explications.
Des prix plus accessiblesAvec des prix et des taux de crédit en baisse, les acquéreurs ont en théorie toutes les cartes en main pour faire de belles affaires sur le marché immobilier. Revue de détail des bonnes raisons d'acheter.
Depuis la fin 2011, les prix ont bel et bien commencé à baisser dans de nombreuses régions : en avril, par exemple, le baromètre publié par le réseau d'agences Century 21 a enregistré une baisse globale de 2,1 % au premier trimestre (comparé au deuxième semestre 2011), plus marquée sur les appartements (-7 %).
Cette baisse des prix, qui pourrait encore se prolonger, place les acquéreurs en situation de force. « Actuellement, il y a 30 % d'acheteurs en moins, et environ 20 % de vendeurs en moins. Cela veut dire qu'il y a moins de concurrence entre acquéreurs : ils ont plus de temps pour mûrir leur décision. Ils peuvent se permettre de revenir visiter deux ou trois fois le bien, et négocier le prix », affirme Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com.
Mais la discussion doit rester raisonnable. «Il ne faut pas forcément attaquer directement 10 % ou 15 % en dessous du prix initial . A Paris, Lyon ou Nice, le pouvoir de négociation reste limité. Mais si on s'éloigne dans des zones rurales, certains marchés de résidence secondaire sont parfaitement bloqués et l'acquéreur a de grandes marges de manoeuvre », explique Sébastien de Lafond. Attention toutefois, même dans ce cas, à privilégier les biens de qualité, dans l'optique d'une revente future.
Des taux de crédit en baisse
Mois après mois, les baromètres des courtiers en crédit immobilier enregistrent une baisse des taux d'emprunt (voir notre article du 2 mai). Mais à les croire, sans faire de pronostic officiel, cette baisse pourrait ne pas durer. Il y aurait donc actuellement une fenêtre de tir rare pour les acquéreur : ralentissement des prix d'une part (voir ci-dessus), et taux bons marché, d'autre part.
Une hausse des taux viendrait annuler -ou du moins sérieusement entamer -l'effet de la baisse des prix sur le pouvoir d'achat immobilier. Cela est surtout vrai dans les zones géographiques les plus tendues (Paris, zones littorales demandées, grandes villes dynamiques) dont la baisse pourrait rester limitée autour de 5 %. Sur ces zones, une hausse du taux de crédit se fera plus durement ressentir (voir tableaux ci-dessous).
Prenons l'exemple d'un logement valant 500.000 euros aujourd'hui, acquis grâce à un prêt sur 20 ans (au taux actuel de 4,05 %, source : Empruntis) et 30 % d'apport. Selon nos calculs, si les prix reculent de 5 % et que les taux restent stables, le coût de l'opération diminue de 25.000 euros. Avec un crédit en hausse de 0,3 point (donc 4,35 % hors assurance), le gain n'est déjà plus que de 20.324 euros. Enfin, dans l'hypothèse beaucoup plus brutale -et moins probable -d'une hausse de 1 point (donc taux sur 20 ans de 5,05 %), la baisse de 5 % est totalement annulée : le coût global de l'opération augmente alors de 10.112 euros.
A l'inverse, certaines zones beaucoup moins tendues pourraient connaître une baisse de prix plus significative (de l'ordre de 15 %) cette année. L'effet d'une hausse des taux est alors beaucoup moins important sur le coût de l'opération.
| Evolution du coût d'achat | En comparaison à la situation actuelle (2) | |||||
| Dans le cas d'une baisse des prix de... | Prix du logement | Montant à emprunter | Coût du crédit | Différence sur le prix | Différence sur le crédit | Différence totale |
| - 5 % | 475.000 euros | 332.500 euros | 153.177 euros | -25.000 euros | 0 | -25.000 euros |
| -10 % | 450.000 euros | 315.000 euros | 145.115 euros | -50.000 euros | 0 | -50.000 euros |
| -15 % | 425.000 euros | 297.500 euros | 137.053 euros | -75.000 euros | 0 | -75.000 euros |
| Evolution du coût d'achat | En comparaison à la situation actuelle (2) | |||||
| Dans le cas d'une baisse des prix de... | Prix du logement | Montant à emprunter | Coût du crédit | Différence sur le prix | Différence sur le crédit | Différence totale |
| -5 % | 475.000 euros | 332.500 euros | 165.915 euros | -25.000 euros | + 4.676 euros | -20.324 euros |
| -10 % | 450.000 euros | 315.000 euros | 157.183 euros | -50.000 euros | -4.056 euros | -54.056 euros |
| -15 % | 425.000 euros | 297.500 euros | 148.450 euros | -75.000 euros | -12.789 euros | -87.789 euros |
| Evolution du coût d'achat | En comparaison à la situation actuelle (2) | |||||
| Dans le cas d'une baisse des prix de... | Prix du logement | Montant à emprunter | Coût du crédit | Différence sur le prix | Différence sur le crédit | Différence totale |
| -5 % | 475.000 euros | 332.500 euros | 196.351 euros | -25.000 euros | + 35.112 euros | + 10.112 euros |
| -10 % | 450.000 euros | 315.000 euros | 186.017 euros | -50.000 euros | + 24.778 euros | -25.222 euros |
| -15 % | 425.000 euros | 297.500 euros | 175.682 euros | -75.000 euros | + 14.443 euros | -60.557 euros |
(1) Prêt sur 20 ans, avec un apport de 30 %
(2) Pour un logement d'une valeur de 500.000 euros, et un taux moyen de 4,05 % en avril 2012
Pour adoucir votre ISF
L'alourdissement prévisible de l'ISF suite à l'élection de François Hollande peut vous conduire à acheter votre résidence principale. En effet, les assujettis à l'ISF peuvent appliquer un abattement de 30% sur la valeur de leur résidence principale lorsqu'ils calculent la valeur de leur patrimoine, et cela sans limite de valeur. En clair, plus votre logement est cher, plus la déduction d'impôt est importante. Vous avez donc intérêt -avant l'adoption et l'entrée en vigueur d'une telle réforme -à vous agrandir, ou à acquérir votre logement si vous en êtes locataire.
« La question peut se poser, mais il ne faut pas oublier qu'en cas d'acquisition d'un nouveau logement, il y aura aussi des droits de mutation -environ 7 % et, le plus souvent, des frais d'agence immobilière. Chaque contribuable doit donc calculer au cas par cas s'il ne perd pas en droits de mutation et autres frais d'acquisition ce qu'il aura économisé en ISF », prévient Sandrine Quilici, directrice de l'ingénierie patrimoniale chez Pictet & Cie. Autre nuance à apporter, rien ne dit qu'en cas de réforme de l'ISF, l'abattement de 30 % ne se retrouverait pas plafonné. « Rien n'a été annoncé sur ce point. Si une hausse des taux de l'ISF est annoncé en juillet, la marge de manoeuvre du contribuable ne pourra concerner que son ISF 2013.. Il sera alors temps d'ajuster les stratégies, s'il y a lieu », ajoute Sandrine Quilici.
Si vous achetez cette année, « il peut être opportun d'acquérir le logement au travers d'une société civile, dont les parts ont une valeur moindre que le bien qui y est logé. Egalement, le recours à l'emprunt s'impose dans la mesure où celui-ci constitue un passif déductible de l'actif taxable. Ces stratégies déjà pertinentes aujourd'hui, le seront encore plus demain si l'ISF devait s'alourdir »
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