| Régularisation des charges locatives et faute du bailleur |  |  |  |
| Immobilier |
| Vendredi, 18 Mai 2012 |
La réclamation de la régularisation des charges par le bailleur peut être fautive et engager sa responsabilité. Dans cette espèce publiée au bulletin, un bailleur demandait à sa locataire et à sa caution le paiement d’une somme au titre de la régularisation des charges dues au titre des cinq années écoulées. En l’espèce, les circonstances de fait relevées par la Cour d’appel de Rouen[1], étaient les suivantes : - par courrier adressé au bailleur, la locataire s’était inquiétée dès novembre 2003 de n’avoir reçu aucun état des charges et donc aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation. Par courrier de février 2004 adressé au bailleur, la fille de la locataire sollicitait la régularisation des charges. Aucune réponse n’a été apportée à ces deux lettres. - en septembre 2008, le bailleur a adressé à sa locataire une demande de régularisation du loyer depuis l’année 2003 avec rappel d’indexation. En mai 2009, le bailleur a réclamé pour la première fois une somme au titre de la régularisation des charges, sans aucune explication. Le montant des charges locatives finalement réclamées par le bailleur était trois fois plus élevé que celui de la provision pour charge conventionnellement stipulée. Prenant en compte ces circonstances, la Cour d’appel a engagé la responsabilité du bailleur pour faute contractuelle et octroyé des dommages et intérêts à la partie défenderesse. La Cour de cassation a confirmé la position des juges d’appel en estimant : « la cour d'appel a pu retenir, en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et en déduire que M. X... avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné ; » On peut donc tirer deux enseignements de cet arrêt. => En premier lieu, la réclamation de la régularisation des charges est juridiquement recevable, quand bien même elle n’a pas été effectuée dans l’année conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. => En deuxième lieu, l’éventuelle mauvaise foi du bailleur qui réclame tardivement la régularisation peut être cependant sanctionnée sur le terrain de la responsabilité contractuelle. En l’espèce, la caution de la locataire a ainsi utilement sollicité reconventionnellement des dommages et intérêts en raison du caractère déloyal et brutal de la réclamation. Dans un arrêt du 18 juin 2002[2], la Cour de cassation avait déjà estimé que le défaut de régularisation pouvait donner lieu à une réduction de la provision pour charges, notamment lorsque la situation était peu claire et que les justificatifs de charges manquaient. Kathia BEULQUE VIVALDI AVOCATS [1] CA Rouen, 6 janvier 2011. |
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