La clause de substitution

Promesse synallagmatique de vente et substitution du promettant

Immobilier

Vendredi, 25 Mai 2012

Le bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente peut se substituer un tiers sans qu’il soit nécessaire d’en avertir le bénéficiaire de la promesse. SOURCE :  3e civ., 12 avr. 2012, n° 11-14279, Publié au Bulletin Une promesse de vente d’un bien immobilier contenant une clause de substitution est conclue entre un acheteur et un vendeur. L’acheteur a créé une SCI à laquelle il a transmis le bénéfice de la promesse.  Le vendeur, considérant que les conditions de réalisation de la vente n'étaient pas respectées à défaut pour l’acheteur de lui avoir signifié cette substitution de bénéficiaire, conformément à l’article 1690 du code civil[1]régissant la cession de contrat, a refusé de signer l’acte authentique. La SCI a donc assigné le vendeur en perfection de la vente. La Cour d’appel de Paris a relevé l’existence d’une clause, dans le compromis de vente, aux termes de laquelle « l’acquéreur aura la faculté de se faire substituer » sans qu’il ne soit stipulé d’autre contrainte particulière à sa charge. Par conséquent, l’acquéreur n’était donc contractuellement tenu à aucune formalité de notification envers le vendeur, dont l’acceptation n’était d’ailleurs pas requise.    Au-delà des stipulations contractuelles, la Cour d’appel considère que la substitution de bénéficiaire d’une promesse ne constitue pas une cession de créance, de sorte que les formalités de l’article 1690 du Code civil n’ont pas à être respectées. Les juges du fond en concluent que la vente est parfaite entre le vendeur et la SCI substituant l’acquéreur. La Cour de cassation approuve l’analyse opérée par la Cour d’appel et rejette le pourvoi formé par le vendeur.Pour la Haute juridiction, « le fait pour les bénéficiaires d'un " compromis de vente " de se substituer un tiers ne constituait pas une cession de créance et n'emportait pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du code civil »  Cet arrêt, conforme à la jurisprudence[2], supprime toute distinction entre les promesses unilatérales et synallagmatiques s’agissant de la faculté, pour l’acquéreur, de se substituer un tiers : quelque soit la promesse formulée, l'exercice de la substitution ne constitue pas une cession de créance mais une véritable cession de contrat qui ne nécessite pas de respecter les formalités de l’article 1690 du Code civil[3], sauf lorsqu’elle sont explicitement exigées par la promesse.[4] Sylvain VERBRUGGHE VIVALDI AVOCATS