A partir du 1 er août, l'évolution des loyers doit être encadrée dans une quarantaine d'agglomérations. Quelle sera l'augmentation autorisée ? Des dérogations sont-elles prévues ? Nos explications.
Le décret prévoyant l'encadrement des loyers doit en théorie entrer en vigueur à partir du 1er août. Etes-vous concerné en tant que bailleur ou en tant que locataire ? Quatre questions pour y voir plus clair.
1. Quelles sont les agglomérations concernées ?
Le ministère a retenu 38 agglomérations (27 en Métropole, 11 en Outre-Mer), ce qui correspond à 40 % de la population. On y retrouve sans surprise les principaux bassins d'habitation.
Sur le fond, les agglomérations couvertes par le décret répondent à plusieurs conditions. Tout d'abord, pour des raisons de fiabilité des données sur les valeurs locatives, seules les agglomérations de plus de 50.000 habitants ont été retenus. Ensuite, les zones retenues cumulent deux critères : une évolution trop rapide des loyers (calculée par le ministère comme supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2010) et des loyers considérés comme trop élevés (selon le ministère, en 2011 un loyer moyen supérieur à 11,10 euro du mètre carré).
Les réactions des bailleurs
L'impact du décret sur le marché locatif pourrait être assez limité à en croire une enquête IPSOS -ORPI -I&E. Les bailleurs interrogés déclarent à 75 % qu'ils continueront à proposer leur bien à la location. Pour 53 % d'entre eux, la mesure ne va pas entraîner de baisse du nombre de logements proposés à la location.
2. Quelle sera la hausse maximale autorisée ?
Pour les logements concernés, l'encadrement revient à limiter la hausse du loyers au moment du renouvellement d'un bail (avec les mêmes locataires) ou en cas de relocation (lorsque le locataire change). Cette augmentation ne pourra dépasser celle de l'Indice de référence des loyers adossé à l'inflation (IRL), calculé chaque trimestre par l'INSEE (il s'agit de la moyenne sur les douze derniers mois de l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers). Au deuxième trimestre 2012, l'IRL a progressé sur un an de 2,2 %, ce qui sera donc la hausse maximale autorisée pour les loyers.
3. Quel est le calendrier ?
La mesure doit entrer en vigueur d'ici au 1er août. Le texte -qui ne transite pas par le Parlement puisqu'il s'agit dun simple décret -poursuit tout de même son parcours administratif. Il doit être examiné à la fin du mois par le Conseil d'Etat, le dispositif sera alors « finalisé », affirme le ministère.
4. Y aura-t-il des dérogations ?
Dans les agglomérations concernées, trois dérogations au décret sont possibles :
-Si le loyer actuel est « manifestement sous-évalué », le bailleur peut, à la relocation, appliquer sur le loyer mensuel « une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué ». Par exemple, si vous appliquez un loyer de 600 euros, alors que la moyenne des logements similaires est plutôt de 700 euros, vous pourrez réaliser une augmentation de 50 euros.
-Si des travaux sont réalisés pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers, le bailleur peut appliquer une hausse annuelle au maximum égale à 15 % du coût TTC de ces travaux.
-Enfin, si des travaux d'amélioration sont réalisés depuis moins de six mois pour un montant égal ou supérieur à un an de loyer, le propriétaire peut alors librement fixer le montant de son loyer. Il s'agit dans ce cas précis d'une disposition ancienne déjà présente dans la loi depuis 1989.
Où se renseigner en pratique ?
Le Ministère du Logement a mis en place un numéro vert pour informer les locataires et les propriétaires : le . Des informations sont également disponibles sur le site territoires.gouv.fr.
EDOUARD LEDERER
LES ECHOS le 20 juillet 2012
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