"Depuis quatre ans, les taux de crédit ont considérablement diminué. Se pose la question pour les souscripteurs de prêt immobilier de renégocier ces derniers. Est-ce le bon moment pour le faire ? Comment procéder ? Mode d'emploi.
A quel niveau se situent les taux actuellement ?
Il est aujourd'hui possible d'emprunter à taux fixe sur vingt ans à 3,80 %, voire à 3,40 % pour les meilleurs dossiers, contre 4,30 % en janvier 2012. "Les taux sont redescendus au niveau d'octobre 2010, le taux le plus bas de leur histoire", explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez Meilleurtaux.com, numéro deux des courtiers en immobilier.
"Avec la diminution de la demande, les banques ont une politique de conquête de nouveaux clients, ajoute-t-elle. Donc elles harmonisent les taux vers le bas et mènent une politique très concurrentielle. Aujourd'hui, 80 % d'entre elles pratiquent des taux inférieurs à 4 %, alors qu'en janvier 2012, elles n'étaient que 5 %. Et d'ici à septembre, il va peut-être y avoir une nouvelle diminution des taux car c'est une période où il y a beaucoup de demandes de prêts."
Quelles sont les démarches à suivre pour renégocier son prêt ?
Pour ceux qui souhaitent renégocier leur prêt, la première démarche consiste à setourner vers sa banque pour discuter d'une possibilité de baisser le taux de son emprunt. "Il est très rare qu'une banque accepte car elle perdrait de l'argent,explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, numéro un des courtiers. La banque a payé son prêt plus cher lorsqu'il était à 5 %. Un banquier pourra faire un effort, mais seulement avec ses très gros clients."
Seconde possibilité, si la banque qui a fait le prêt n'accepte pas de renégocier le prêt : le rachat de crédit. Pour cela, il faut emprunter à un taux actuellement plus faible dans une banque concurrente en représentant un dossier de crédit. Ceci permettra de rembourser l'emprunt initial auprès de sa première banque.
Quel est le coût de cette renégociation ?
Avant de racheter un crédit, il faut bien étudier combien cela va coûter. "La renégociation entraîne des frais, donc il faut s'assurer qu'elle est vraiment intéressante, précise Sandrine Allonier. Mais aucune dépense supplémentaire n'est à prévoir car la nouvelle banque englobe les nouveaux frais dans le montant du prêt." Ces frais découlent du fait de devoir :
- Verser les pénalités de remboursement prévu dans le contrat et qui peuventatteindre 3 % à 4 % du capital restant dû.
- Souscrire à de nouvelles garanties, 2 % du capital dû.
- Payer de nouveaux frais de dossier, 1 % du capital dû.
- Prévoir aussi de souscrire à de nouvelles assurances, caduques en cas de rachat.
A ces frais peuvent s'ajouter :
- Si le bien immobilier a été hypothéqué par la première banque, il faudra payeraussi des frais de mainlevée, et l'hypothèque prise par la nouvelle banque.
- Si les emprunteurs ont bénéficié des services du crédit logement, cette caution est transférable dans la nouvelle banque sans frais.
Exemple de ce que peut rapporter un rachat : "Si une personne a contracté un prêt de 200 000 euros en janvier 2009 à 4,75 % sur 25 ans, ses mensualités s'élèvent à 1 140 euros et le coût de son crédit à 142 070 euros, estime Sandrine Allonier. Il lui reste encore à rembourser 185 000 euros. Aujourd'hui, avec un nouveau crédit à 3,70 % sur 20 ans, elle aura des mensualités de 1 134 euros, le coût du crédit sera de 80 103 euros et les frais de rachat de 7 235 euros. L'économie nette réalisée atteint donc 30 702 euros."
Quand cette renégociation devient-elle intéressante ?
Racheter un nouveau crédit n'est intéressant que pour les clients qui ont pris leur prêt "au second semestre 2008 et au premier semestre 2009, lorsque les taux étaient encore élevés", précise Sandrine Allonier.
Il devient aussi rentable de le faire lorsque trois conditions sont remplies, expliquePhilippe Taboret : "Il faut la bonne équation. Un différentiel d'au moins 0,5 % entre les deux prêts, un capital restant dû de plus de 100 000 euros et que l'on soit dans les premières années de remboursement ou que la durée du prêt restant soit encore au moins de dix ans." C'est au cours des premières années que les intérêts pèsent le plus lourd dans la mensualité.
Ce rachat peut aussi être judicieux "si on a besoin de faire des travaux pourvaloriser son bien, indique Philippe Taboret. En intégrant de nouveaux prêts dans un rachat, on fait une économie réelle globale. On a un meilleur crédit et on fait une plus-value sur son bien." Pour être certain d'amortir les nouveaux frais, "il faut aussi être certain de ne pas revendre le bien dans les trois ou quatre ans", insiste Philippe Taboret."
Anna Benjamin Le Monde.fr 27 juillet 2012
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