Acheteurs et vendeurs: seuls au monde?

Immobilier: "On a perdu 40% des acheteurs et 30% des vendeurs"

"Si les transactions immobilières sont en chute libre, les prix résistent avec une baisse limitée à 0,3% en France au deuxième trimestre, selon les notaires. Sébastien de Lafond, fondateur du site meilleursagents.com, revient sur ce paradoxe apparent.

Les ventes de logements anciens ont encore chuté entre avril et juin, que ce soit dans la capitale (-21% par rapport à la même période de 2011) ou en Ile-de-France (-21% également), selon les chiffres publiés jeudi par les notaires de Paris-Ile-de-France. La tendance est la même au niveau national. Dans le même temps, les prix continuent de baisser légèrement d'un trimestre sur l'autre: -0,3% au deuxième après déjà -0,3% au premier. Mais ce chiffre moyen pour l'ensemble de la France cache des situations très contrastées. A Paris, les prix sont par exemple repartis à la hausse (+1%). Les explications de Sébastien de Lafond, fondateur du site meilleursagents.com.

Comment expliquer la chute des transactions?

Tout d'abord, il faut noter que les notaires calculent le volume des transactions en fonction des actes authentiques signés au premier trimestre 2012. Pour eux, la baisse est de l'ordre de 30%. Or dans les faits, elle est plus importante et on se retrouve avec des volumes en baisse de 30 à 40%. Nous assistons à un quasi blocage des volumes.Cette baisse des transactions est due au fait que sur une période d'un an et demi, on a perdu 40% des acheteurs et 30% des vendeurs. Le fait qu'on perde des acheteurs et des vendeurs explique que nous avons une baisse des volumes sans réel effondrement des prix.

On perd les acheteurs car en juin-juillet 2011, période où le marché était à un très haut niveau, ils ont attendu une éventuelle baisse du marché. De plus, les banques ont resserré les accès aux crédits, ce qui représente environ 20% des acheteurs perdus. La troisième raison est qu'au premier janvier 2012 le prêt à taux 0 a été supprimé. Or certains acheteurs ne peuvent plus acheter sans ce taux (10% des acheteurs). Une autre catégorie d'acheteurs été perdue à la périphérie de l'élection présidentielle.

D'un autre côté, on a perdu des vendeurs parce que beaucoup de ces vendeurs avaient des biens tels que des résidences secondaires or ils ont vendu leurs bien en 2011 pour échapper à la taxe sur les résidences secondaires.

Il n'y a donc pas d'augmentation de l'offre?

C'est une idée reçue. Les biens mettent juste plus de temps à se vendre. Le même bien se retrouve dans plusieurs agences. On a une illusion d'une offre plus importante, alors qu'en réalité elle est plus faible. Les vendeurs restent campés sur leurs positions, et les acheteurs attendent une baisse qui ne se fait pas. Les seules transactions qui se font impliquent que le vendeur soit dans une réelle nécessité de vendre. Les biens sans défaut se vendent vite, bien et sans discussion; les autres ont besoin de deux fois plus de temps que l'année dernière et se vendent pile au prix du marché.

Les prix vont-ils continuer de baisser?

Tout d'abord, il ne faut pas confondre négociation et baisse des prix. Ce n'est pas parce qu'un vendeur baisse le prix de son bien de 15% que les prix du marché baissent de 15%. Bien souvent, les prétentions de ces vendeurs sont bien au-dessus des prix du marché. Ensuite, il faut relativiser la simple érosion des prix actuelle par rapport à la flambée des deux années précédentes. Certes c'est un changement brusque, mais pour beaucoup d'acheteurs, il n'est pas suffisant. Or les prix ne baisseront pas d'ici la fin de l'année.

Aujourd'hui dans des régions très attractives, comme les centres des grandes villes ou encore dans les régions touristiques, les prix sont stables dans des volumes en forte baisse. Par contre, quand on commence à s'éloigner des coeurs de ville, en banlieue ou en province, on commence à voir des baisses de prix oscillant entre 3 et 5%. La baisse est amorcée mais elle sera limitée. Elle pourrait toutefois atteindre entre 5 et 10% dans certaines villes de provinces.

Et à Paris? Va-t-on encore battre des records, comme l'annoncent les notaires?

Aujourd'hui nous sommes seulement à 2% du prix record atteint dans la capitale lors du troisième trimestre de 2011. Dela mi-2011 à la mi-2012, les prix n'ont baissé que de 1,6%, alors qu'ils avaient augmenté de 39% au cours des deux années précédentes. Le marché parisien est dans un état de rétrécissement de 30 à 40% en termes de volumes. Nous sommes clairement dans un contexte de ralentissement très fort des volumes des transactions. La demande est très attentiste: elle appelle peu et visite moins. Les acheteurs attendent clairement un déclic."

Reuters/Philippe Wojazer  l'Expansion le 13 septembre 2012