La nue-propriété: nouveau mode d'acquisition?

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"Disparition annoncée du dispositif Scellier, attentisme des acheteurs, rendements locatifs en berne... les investisseurs portés sur l'immobilier locatif ont de quoi s'inquiéter. L'incertitude politique demeure également. Ainsi, le successeur du "Scellier", à peine dévoilé, devrait être plus restrictif. De même, le plafonnement des niches fiscales, qui sera ramené à 10 000 euros par foyer dans le budget 2013, suscite des doutes sur la portée des futurs avantages fiscaux. Le durcissement du régime d'imposition des plus-values immobilières, datant du 1er février 2012, est déjà remis en question et pourrait être remplacé. Sans parler des autres chantiers du gouvernement, comme la rénovation thermique des logements ou la pérennisation de l'encadrement des loyers...

L'investissement en nue-propriété n'est quasiment pas concerné par ces problèmes. En dehors du régime d'imposition des plus-values, peu de réformes le touchent directement. De plus, son principe est simple : vous achetez un bien avec une décote de 40 % (le plus souvent), financée par un bailleur institutionnel, qui va le gérer pendant une période transitoire au cours de laquelle vous ne percevrez pas de revenus locatifs, puis vous récupérez la propriété du bien pour en faire ce que vous voulez. Il faut attendre, en général, quinze ans avant de posséder la pleine propriété ou l'usufruit du bien acquis ainsi en nue-propriété.

Il s'agit d'un investissement de long terme qui peut se révéler très profitable. En effet, l'attente est largement compensée par les avantages à l'achat et à la revente. A cela viennent s'ajouter deux aspects fiscaux primordiaux : la déductibilité des intérêts d'emprunt (un dispositif qui n'existe plus pour les résidences principales depuis le 1er janvier 2011) et la déduction du bien de la base taxable retenue pour le calcul de l'ISF (puisque vous n'en avez pas la jouissance).

Autre point fort de la nue-propriété, le calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières lors de la revente. En effet, depuis le 1er février 2012, pour tous les biens immobiliers hors résidence principale, les plus-values ne sont exonérées entièrement que si l'on revend après trente ans de détention. Or, dans ce dispositif de nue-propriété, le décompte des années de possession du bien démarre dès que vous l'achetez, mais le calcul de la plus-value se fait, lui, sur la base de la valeur constatée à l'échéance de l'usufruit (après quinze ans en général) et non sur le prix d'achat, qui était logiquement moins élevé. Ainsi, la plus-value imposable est plus faible et l'impôt, moins élevé. Une manière comme une autre de prendre à contre-pied les récentes dispositions fiscales..."

 Par Thibault Fingonnet (L'Express) - publié le 27/09/2012