Prêt immobilier : les avantages d'un crédit à taux mixte
Meilleur marché qu'un crédit à taux fixe et avec moins d'aléas qu'un taux variable, la formule « mixte » est destinée aux primo-accédants et aux investisseurs locatifs. Mode d'emploi.
Les emprunteurs boudent souvent les crédits à taux variables. Ces derniers sont actuellement un peu moins chers que les les taux fixes (de 0,60 point en moyenne), mais avec un écart si faible, ils peuvent très rapidement se retrouver au-dessus du taux fixe. Pourtant les banques proposent des formules dites « à taux mixte » qui contiennent un part variable, mais combinée avec un taux fixe. Moins chères qu'un prêt à taux fixe, elles offrent aussi beaucoup plus de sécurité qu'un crédit à taux variable. Explications.
Quel fonctionnement ?
En pratique, il s'agit d'un emprunt (par exemple, à 20 ans) divisé en deux périodes : la première à taux fixe, suivie d'une seconde à taux variable. Pour un prêt à 20 ans, la répartition entre fixe et variable peut être de 10 ans -10 ans, 12 ans -8 ans, etc... Ces formules existent aussi sur 15 ans ou 25 ans d'emprunt.
Dans tous les cas, l'objectif de l'acquéreur doit être de ne pas parvenir à la seconde période à taux variable. « Dans un crédit à taux mixte, le taux est intéressant surtout les premières années. Dans la seconde période, l'emprunteur se retrouve dans l'inconnu », explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier meilleurtaux.com.
A qui s'adresse-t-il ?
Le crédit à taux mixte concerne les acquéreurs qui vont a priori revendre leur logement dans les dix ans (voir ci-dessus). Il s'agit des primo-accédants (qui devront déménager dans les sept ou huit ans s'ils souhaitent s'agrandir). Les investisseurs en Scellier peuvent aussi être intéressés puisque leur réduction d'impôt (13 % dans la limite de 300.000 euros) est à étaler sur neuf ans.
Quelles conditions ?
Le taux proposé sera moins élevé de 0,2 à 0,5 point que pour un crédit intégralement fixe. Une fois que l'on passe dans la partie variable, le taux peut être « capé 2 », c'est à dire qu'il peut monter ou baisser de maximum 2 points (voir tableau ci-dessous). « A noter que les taux diffèrent en fonction du type d'emprunteurs : plus faible pour les primo-accédants, mais un peu plus onéreux pour les investisseurs immobiliers », prévient Sandrine Allonier
| Durée | Période variable / période révisable | Taux | Conditions particulières |
| 15 ans | 10 ans -5 ans | 3,70 % | Pour une résidence principale |
| 15 ans | 10 ans -5 ans | 3,85 % | Résidence secondaire ou investissement locatif |
| 20 ans | 8 ans -12 ans | 3,35 % | Réservé aux primo-accédants |
| 20 ans | 10 ans -10 ans | 3,80 % | Pour une résidence principale |
| 20 ans | 10 ans -10 ans | 3,95 % | Résidence secondaire ou investissement locatif |
| 20 ans | 15 ans -5 ans | 3,90 % | Pour une résidence principale |
| 25 ans | 17 ans -8 ans | 4 % | Pour une résidence principale |
Cette différence de traitement se retrouve aussi dans les pénalités appliquées, plus sévère pour les investisseurs. Ces derniers se verront appliquer des pénalités en cas de remboursement anticipé pendant la période à taux fixe.
Faut-il vraiment éviter le taux variable ?
En parvenant à la période à taux variable, l'emprunteur risque -si les taux montent à ce moment là de perdre le principal avantage du montage à taux mixte : il est moins cher qu'un crédit intégralement fixe. Mais en imaginant que vous ne puissiez vendre au cours de la période à taux fixe, les dégâts resteraient limités. « La première période est assez longue, ce qui veut dire que vous aurez normalement déjà remboursé une bonne part du capital emprunté. Si les taux venaient ensuite à monter, il s »appliqueraient à un montant déjà plus modeste », indique Ludovic Huzieux, directeur associé chez Artémis Courtage. Par ailleurs, si le taux variable devenait trop onéreux, il existe, moyennant frais et selon les banques des « passerelles » vers un nouveau crédit à taux fixe. « Le taux sera forcément moins intéressant que si vous aviez dès le début opté pour un crédit intégralement à taux fixe, mais tout de même inférieur au variable que vous souhaitez éviter », estime Ludovic Huzieux.
Quelle formule choisir ?
Deux critères entrent en compte, avec en premier lieu, celui du taux. Plus la période à taux fixe sera longue, plus il sera élevé. Mais il sera quoi qu'il arrive plus bas que pour un prêt intégralement à taux fixe (voir ci-dessous).
Le second critère est celui de la durée de détention du logement. Un 7 ans fixe -13 ans variable ne vous correspondra pas si vous pensez conserver le logement plus de 7 ans. Encore une fois, le but de l'opération est de ne jamais parvenir à la partie à taux variable. En effet, si vous allez au terme du prêt mixte, le coût du crédit risque d'être finalement plus élevé que pour un prêt à taux fixe (voir simulation ci-dessous).
| Durée du prêt | Formule à taux mixte | Formule à taux fixe | |||
| Taux période fixe | Taux période variable (1) | Coût total du crédit | Taux | Coût total du crédit | |
| 15 ans | 3,60 % pendant 7 ans | 4,60 % | 58.050 euros | 3,95 % | 58.860 euros |
| 20 ans | 3,90 % pendant 8 ans | 4,90 % | 88.254 euros | 4,20 % | 86.400 euros |
| 25 ans | 4,20 % pendant 10 ans | 5,20 % | 123.071 euros | 4,50 % | 120.000 euros |
(1) Capé 1, c'est à dire au maximum 1 point de hausse
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