Remisé aux oubliettes après une brève période de gloire au début des années 1990, le marché des résidences étudiantes a repris de la vigueur depuis quelques années. A l'heure actuelle, il existe quelque 340.000 logements étudiants (sociaux et privés confondus) alors que chaque rentrée universitaire voit déferler plus de 1 million d'étudiants sur le marché de la location. Et si les pouvoirs publics ont manifesté, lors des états généraux du logement étudiant qui se sont tenus au printemps 2011, leur volonté de faire passer cette offre à 680.000 d'ici à 2020, on est encore loin du compte.
A la rentrée 2011, 54 nouvelles résidences étudiantes seulement, dont 38 gérées par les centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires (Crous), ont ainsi été livrées. Avec l'aide des promoteurs, qui ont bien compris l'opportunité de se repositionner sur un marché qui demeure porteur dans la plupart des grandes villes universitaires.
Comportant de 80 à 100 logements - studios de 18 à 20 m2, voire deux-pièces -, les résidences étudiantes ont la particularité d'être dotées des services conçus pour faciliter la vie de leurs occupants. Parmi les prestations offertes: petit déjeuner, laverie, salle de réunion ou de travail, espace dédié aux sports ou aux loisirs, connexion Internet haut débit... Dans le neuf, ce type de placement s'avère intéressant à plus d'un titre. A commencer par sa gestion. Celle-ci, en effet, est obligatoirement confiée, par bail commercial d'au moins neuf ans, à l'exploitant de la résidence qui se charge ensuite de sous-louer le logement à des étudiants.
Une fiscalité réformée
A cela s'ajoutent plusieurs avantages fiscaux. Tout d'abord, le remboursement de la TVA sur le prix du bien (au taux de 19,6% pour le moment). Ensuite, l'investisseur est soumis, s'il s'agit d'une location meublée, au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui lui permet, qu'il soit loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), d'opter, par exemple, pour les bénéfices réels. Autrement dit, de pouvoir déduire non seulement les charges d'entretien, de réparation, les impôts locaux et les intérêts d'emprunt, mais aussi l'amortissement du mobilier et des locaux.
S'il se place sous le statut LMNP (moins de 23.000 euros de revenus locatifs par an), il peut aussi opter pour le Censi-Bouvard, ce dispositif autorisant une réduction d'impôts de 11% du montant hors taxes de l'achat, étalée sur neuf ans, dans la limite d'un prix plafond de 300.000 euros. A titre d'exemple, pour un achat de 100.000 euros, la réduction s'établit à 11.000 euros, soit une économie d'impôt de 1.222 euros chaque année pendant neuf ans.
Mais cette opportunité est à saisir très rapidement. En effet, ce dispositif, qui doit s'éteindre le 31 décembre 2014, ne concerne plus désormais que les programmes immobiliers qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et ayant enregistré au moins une vente avant cette même date butoir. Autant dire que l'offre risque de se tarir dans les tout prochains mois.
Parmi les villes universitaires à explorer, il y a bien sûr Paris mais aussi des secteurs comme Créteil, Marne-la-Vallée ou Versailles. En province, mieux vaut s'intéresser aux grandes métropoles telles que Lille, Lyon, Aix-Marseille, Montpellier, Nice, Toulouse, Bordeaux ou encore Strasbourg. Mais d'autres, moins importantes, comme Rennes, Reims, Grenoble, ne sont pas pour autant à écarter. A condition de bien cibler les quartiers porteurs en termes de location étudiante. Les programmes à proximité des campus universitaires ou des grandes écoles sont à retenir en priorité, de même que les centres-ville."Il y va de la résidence étudiante comme de tout investissement locatif, indique Olivier Daquin, directeur du développement commercial de Banque Patrimoine & Immobilier (BPI). Les investisseurs doivent revenir aux fondamentaux de l'immobilier en apportant une attention particulière à l'emplacement."
Mais d'autres critères sont à étudier. "La présence de transports en commun est un élément déterminant dans le choix des étudiants, conseille de son côté Olivier Bokobza, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier résidentiel. En région parisienne, par exemple, il ne faut pas s'éloigner de plus de 500 mètres d'un moyen de transport, sinon gare aux déconvenues." Attention aussi au niveau de loyer proposé par l'exploitant de la résidence. "Les étudiants qui ont un budget de 400 à 500 euros par mois n'ont pas de problème pour se loger, sauf à Paris, indique Benjamin Nicaise, PDG de Cerenicimo. Il faut des loyers cohérents, de l'ordre de 250 à 300 euros par mois pour de petites logements de 18 à 20 mètres carrés. A défaut, l'exploitant peut rencontrer des problèmes de remplissage."
Rendement raisonnable
Ce n'est pas parce que l'exploitant se charge de tout qu'il ne faut pas s'intéresser au marché du secteur. S'il garantit un revenu de l'ordre de 3,5 à 4% net par an (hors fiscalité Censi-Bouvard), le gestionnaire qui promet un rendement trop élevé et qui, de fait, pratique des loyers élevés risque tôt ou tard de rencontrer des difficultés de remplissage et de se trouver dans l'impossibilité de servir le rendement promis, ou dans l'obligation de le réduire. Ce que l'investisseur ne peut généralement qu'accepter. "Quand on achète en résidence services, il faut toujours se demander si l 'exploitant aura les moyens de payer les loyers", note Paul Duvaux, avocat parisien spécialisé dans la défense des investisseurs locatifs.
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