Pour qui cherche à vendre un logement, le recours à un agent immobilier est une solution confortable. Il se chargera, en effet, de toutes les formalités liées à la vente (annonce, visites, diagnostics...) et de la rédaction du compromis, une fois l'acquéreur trouvé.
Il pourra aussi faire gagner du temps. S'il fait partie d'un réseau (Century 21, Orpi, Laforêt immobilier, Era Immobilier...) ou de l'Amepi (fichier de mise en commun des biens immobiliers), le logement sera diffusé beaucoup plus largement, c'est-à-dire, par de nombreux agents immobiliers du secteur et offrira donc plus d'opportunités pour dénicher l'acquéreur idéal.
Reste qu'un agent immobilier ne peut jouer les intermédiaires que s'il détient un mandat signé du vendeur. C'est à cette seule condition qu'il pourra, si la vente se conclut grâce à lui, percevoir ses honoraires. Le mandat se décline en deux versions : le mandat simple et le mandat exclusif.
Le mandat simple
Il offre une grande liberté puisqu'il permet, simultanément, de confier la vente à plusieurs agents immobiliers. Quel que soit le nombre d'agents immobiliers mandatés, le vendeur conserve la possibilité de traiter directement avec un acheteur potentiel dès lors que celui-ci n'a pas été présenté, au préalable, par l'agent immobilier. Inconvénient ? « Le vendeur met en concurrence les agences mais n'a pas toujours la qualité de services attendue », indique Eric Allouche, directeur exécutif adjoint de Era.
S'il a été fait appel à plusieurs professionnels, c'est celui qui a trouvé l'acquéreur qui perçoit les honoraires.
Le mandat exclusif
Avec un mandat exclusif, la vente est confiée à un seul agent immobilier et le vendeur s'interdit de faire appel à d'autres. L'étendue des contraintes varie toutefois selon que le mandat est exclusif « simple » (ou « semi-exclusif ») ou exclusif « absolu ». Dans le premier cas, le vendeur conserve la possibilité de trouver lui-même l'acquéreur. Une clause du contrat prévoit alors une commission réduite. « Avec notre mandat Sérénité qui prévoit cette possibilité, nous réduisons nos honoraires de moitié, indique Eric Allouche. Dans le second cas, le vendeur qui déniche un acheteur doit obligatoirement l'adresser à l'agent immobilier qui percevra alors sa commission pleine et entière. Même si le mandat est expiré !
A défaut, dès lors qu'une clause du contrat le prévoit (clause pénale), l'intermédiaire peut exiger une indemnité.
Rappelons que cette clause pénale, un temps menacée par la loi Lefebvre (visant la protection du consommateur) et qui vidait donc de sa substance le mandat exclusif, n'est plus, en principe, menacée, le législateur ayant abandonné cette mesure.
Le contenu et la durée
Qu'il soit simple ou exclusif, le mandat doit comporter le numéro d'inscription qui lui a été attribué sur le registre des mandats obligatoirement tenu par l'agent immobilier. Il doit aussi préciser la mission de l'agent immobilier ainsi que le montant de ses honoraires. Pour être valable, il doit également indiquer la durée du mandat.
Celle-ci est librement définie entre les parties. En pratique, elle est souvent de trois mois renouvelables par tacite reconduction.
« S'il existe une clause qui prolonge les effets du mandat au-delà de sa date initiale, celle-ci doit également être d'une durée précise assortie d'une date limite », prévient l'Anil (Agence nationale d'information sur le logement).
Qu'il soit simple ou exclusif, le mandat peut être dénoncé à tout moment. Mais, attention : le mandat exclusif est irrévocable durant les trois premiers mois et passé ce délai, en cas de dénonciation (par lettre recommandée avec avis de réception), un préavis de quinze jours doit être respecté. Ce qui signifie que l'agent immobilier conserve son droit à l'exclusivité pendant les quinze jours qui suivent la lettre de résiliation.
Les honoraires
En principe, la commission de l'agent immobilier, dont le montant est libre, est payée par le vendeur. Calculée selon un pourcentage du prix de vente, « elle est dégressive en fonction de la valeur du bien et varie de 3 à 7 %, la moyenne s'établissant autour de 5 % », indique Eric Allouche.
Lorsque deux agences ont contribué à la vente, ce qui peut être le cas lorsqu'il y a mise en commun de mandats, elles se partagent la commission. Le vendeur peut, bien entendu, négocier ces honoraires.
Attention, la commission n'est due que si l'agent immobilier a réellement contribué à la vente du bien et que l'acte authentique chez le notaire a été signé.
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